dure immobiliën woonbeleid
   
Terecht is de huidige politiek in Vlaanderen om uitbreiding van de woongebieden te beperken. Hoe reageert de markt daarop: Door de bestaande immobiliën duurder en duurder te verkopen. Het heet dan dat de immobiliënmarkt het goed doet. Deze keiharde wet van vraag-en aanbod heeft dus sociaal grote consequenties. De overheid had dit eerder moeten kanaliseren.
Als architect constateer ik dat bouwlustigen bij nieuwbouw soms een te krap budget overhouden voor de woning door de aankoop van de grond.
We constateren eveneens dat slecht geïsoleerde woningen in verhouding te duur verkocht worden. Het aanbod op de koopmarkt is divers maar het merendeel zijn woningen met totaal geen isolatie of slecht geïsoleerd.

De overheid heeft recentelijk ( eindelijk) de verplichting ingevoerd dat bij verkoop of verhuur van een woning de energieprestatie ( EPC) moet vermeld worden. Hiermee kan men de mate aflezen van isolatie van de woning. De juiste intentie van de overheid was daarmee de waarde van een gebouw te koppelen aan de isolatiewaarde. Tot op dit moment heeft dit totaal geen effect op de verkoopprijs. De markt reageert nog niet daarop omdat de vraag groot is. Vanaf 2020 in Vlaanderen en in Brussel al vanaf 2015 zullen nieuwbouwwoningen nog alleen in het passiefconcept mogen gebouwd worden. Waarschijnlijk zal dan de wanverhouding tussen vraagprijs  en waarde duidelijker worden.

Een bestaande woning goed isoleren kost meer dan het aanbrengen van wat isolatie. Isolering van de buitenmuren vraagt naast isolatie ook extra voorzieningen zoals een te bezetten buitenpaneel of uittimmering, of het metsen van een extra gevel, samen vlug goed voor een 130 euro/ m2 netto. Het vervangen van de ramen door nieuwe ramen met hooggeïsoleerd glas is ook een dure aangelegenheid , waarbij ook de muuraansluitingen moeten herzien worden in functie van isothermie . Bouwknopen ( koudebruggen, plaatsen die slechter geïsoleerd zijn) zoals rolluikkasten dienen verwijderd. Om een dak te kunnen isoleren moet meestal de dakconstructie verdikt naar onder of naar boven, en de dakbedekking verwijderd om een onderdak te kunnen voorzien vooraleer men kan denken aan isoleren. Bij dit alles komt het aandachtspunt van luchtdichting en maatregelen tegen condensatie. Geen van de oude woningen heeft trouwens een verluchtingsysteem,dat echter essentiëel is wanneer men een woning isoleert. Daarnaast zijn er dan nog de nodige bouwtechnische aanpassingen als ruimten en voorzieningen niet optimaal zijn.
Meestal beseffen kopers dit onvoldoende bij de aanschaf van een woning. Ze moeten dikwijls ook snel beslissen ,zodat advies inwinnen niet altijd mogelijk is.

Uit de praktijk moeten we constateren dat de verbetering van isolatie van een niet geïsoleerde  vrijstaande woning  netto vlug 150 000 euro en meer kost. Bij de verkoop zou men meer moeten beseffen dat de woning nu eenmaal niet meer voldoet en dat ze bovendien meestal al is afgeschreven. Een slecht geïsoleerde woning zou maar voor een prijs mogen verkocht worden , waarbij rekening is gehouden met de nog te maken kosten om te voldoen aan de huidige eisen. Die eisen zijn nu helemaal niet uit de lucht gegrepen, want het is vijf voor twaalf om de energielast van onze woningen drastisch en globaal te verlagen. Dat aspect is te lang geminimaliseerd maar het is een materie die de volgende jaren ons allen aanbelangt. Het duur verkopen van slecht geïsoleerde huizen blokkeert de nieuwe eigenaars in hun mogelijkheden het nu te isoleren zoals het nu hoort.

Dit weze genoteerd als een ernstig maatschappelijk probleem.
Etienne Hoeckx